财政失衡是绕不开的死结。遗址保护的刚性要求抬高了开发成本，仅文物勘探、夯土城墙修缮的单位成本就达到普通旧城改造的3倍以上，而单一商业开发的收益根本无法覆盖民生改善与文化保护的双重投入。管城区作为项目属地，项目投资常年面临"捉衣见肘"的财政困境，仅2024年全区城市更新专项预算不足15亿元（管城回族区政府官网），远不能支撑片区改造需求。这种"算小账"的局限，使得此前的改造多停留在微更新层面——阜民里文化街区虽实现了棚户区的"焕颜"，却因规模有限难以形成集群效应；商都遗址博物院的落成仅解决了文化展示问题，未能激活周边消费活力。

行政壁垒加剧了资源割裂。商都遗址的文化价值散落于管城，二七商圈的商业活力局限于二七，金水区的消费势能难以外溢，三者如同三张独立的牌，未能形成组合效应。长期以来，郑州陷入"就遗址说遗址、就商圈说商圈"的碎片化思维：管城专注于遗址保护，却缺乏商业运营能力；二七着力于商圈升级，却与文化资源脱节；这种割裂使得9.6平方公里的核心文化区（含部分二七商圈重叠区域），《郑州商都历史文化区控制性详细规划》始终难成发展合力，与西安将钟鼓楼、城墙纳入统一运营的模式形成鲜明反差—西安通过协同管理，2024年城墙景区带动周边消费增长达45%（西安市文旅局数据）。

制度缺失延缓了破局进程。直到2024年3月《郑州市城市更新条例》正式施行，明确"市级统筹、区级推动、专家指导"的联动机制，这片区域的开发才迎来制度曙光。而管城区的十年坚守成为破局的关键伏笔：从2016年国际商都历史文化区启动，到2022年郑州商城跻身国家级考古遗址公园，该区累计投入78亿元（管城回族区政府工作报告），完成4.5公里内城垣贯通、42公顷遗址公园建设，更培育出"巍巍亳都"系列文旅IP雏形，这种"前人栽树"的坚守，为亳都新象的亮相铺垫了文化土壤与物理空间。

二、破局关键：算大账思维下的三重创新实践

亳都新象的开门红，本质是郑州城市更新从"碎片化修补"向"系统性谋划"转型的成功试水。这个总建设用地46亩、建筑面积4.09万平方米的项目，通过15个主题院落的错落布局，实现了文化保护与商业运营的有机融合，其背后的三重创新值得深度拆解。

市级统筹的"算账革命"重构了发展逻辑。项目由郑州市城发集团牵头开发运营，彻底改变了以往区级单打独斗的模式。这家2023年由10余家国企重组整合而成的平台企业，2025年集团资产总额超2600亿元（郑州城发集团官网），天然具备一级开发与二级联动的优势。与管城区相比，城发集团能够跳出区级财政局限，将商都遗址的文化价值、二七商圈的商业价值、老城区的民生价值纳入统一核算体系——通过测算，片区联动开发可使商业用地溢价率提升40%，文化IP衍生收益增加30%，这种"算大账"的思维在2025年4月获批的《郑州市商都历史文化片区更新规划》中得到进一步明确，以9.6平方公里区域为载体，用"5A级景区"理念统筹景城联动发展。

国企主导的"运营商模式"解决了可持续性难题。与传统政府主导的公益性项目不同，亳都新象采用"建设+运营"一体化模式，城发集团不仅要算投资账，更要算运营账。这种模式在金岱智慧产业园项目中已得到验证——作为郑州做地及存量工业用地收回"双试点"，该项目由城发集团投资15亿元建设运营，成功吸引社会资本66.42亿元（河南省住建厅官网），形成“国有资本+社会资本”的投资结构。

在亳都新象，这一模式体现为“财政+市场”的资金组合（市级财政拨付12亿元基础设施资金，剩余通过市场化融资解决），以及精准的品牌引入：兰巴赫集团携旗下4个首进品牌形成国际美食集群，策展型零售、沉浸式剧场等业态填补区域空白，最终实现40%的首店占比与85%的开业率（郑州城发集团运营报告）。国企作为城市运营商的角色定位，既避免了纯市场化开发对文化遗产的破坏，又解决了政府主导项目效率低下的问题。

文商旅融合的"业态创新"激活了文化价值。项目没有走"遗址展览+纪念品销售"的老路，而是构建了"历史场景+现代消费"的复合业态。以河南传统院落为原型的"城、街、巷、院、景"空间形态，将商代夯土工艺元素融入建筑细节，既满足了遗址保护要求，又形成了独特的场景记忆点。在此基础上，通过"BODU WALK游垣妙会"IP串联街区与城垣资源，打造CityWalk目的地，用《汤颂》舞台剧、考古体验课堂实现文化活态传承，再以首店经济、夜间经济吸引年轻消费群体。数据显示，项目客流中30岁以下群体占比达62%，这意味着商都文化成功实现了代际传递，为"亳都"IP的认知普及打开了缺口。

三、 冷思考：开门红背后的三重风险预警

作为长期跟踪城市更新的智库研究者，我们必须清醒认识到：单日10万人次的客流只是"开门红"，而非"持久战"的胜利。在2025年文旅行业90%项目面临"三年内倒闭"的残酷背景下，亳都新象的可持续发展仍面临三重亟待破解的风险。

首店经济的"存活考验"最为直接。项目40%的郑州首店占比虽创下区域纪录，但首店的"新鲜感红利"通常只能维持3-6个月。从全国数据看，文旅项目首店存活率不足50%（赢商网数据），核心症结在于客流转化率与复购率偏低。郑州的消费市场容量与一线城市存在差距，2025年一季度全国文旅人均消费仅1027元（文旅部统计），消费能力增幅断崖式下跌，若不能通过精准运营实现"打卡客"向"回头客"的转变，兰巴赫等首店品牌可能因业绩不及预期选择撤离，最终导致业态空心化。这要求运营方必须跳出"重招商轻运营"的误区，建立品牌动态评估与业态调整机制。

多区联动的"协同壁垒"尚未完全打破。尽管《郑州市商都历史文化片区更新规划》已明确三区联动思路，但在实操层面仍面临利益协调难题。二七商圈的复兴计划与商都遗址的保护要求如何衔接？金水区的高端消费资源如何导入？这些问题需要超越"项目协调"层面，建立常态化的利益共享机制。西安将钟鼓楼、城墙等资源纳入统一运营平台的经验表明，只有实现规划、运营、利益分配的"三统一"（设立跨区税收分成机制），才能真正打破行政壁垒，避免"各唱各的调"。

"亳都"IP的"认知鸿沟"仍需长期填补。调查显示，郑州本地居民对"商都遗址"的认知率超70%，但知晓"亳都"是商汤王都城的不足20%（王牌智库问卷调研）。项目虽通过线上曝光实现了初步破圈，但文化内涵的传递仍显单薄。与洛阳"神都"IP通过汉服融城、AR滤镜等多维度传播形成的认知深度相比，郑州尚未形成涵盖考古研究、文艺创作、教育传播的IP培育体系。若不能将"3600年文明史"转化为可感知、可参与的文化体验，"亳都"可能沦为空洞的商业标签，难以形成差异化竞争力。

四、系统方案：郑州老城区更新的进阶路径

亳都新象的价值，不仅在于项目本身的成功，更在于为郑州老城区更新提供了可复制的系统方案。结合《郑州市城市更新条例》要求与西安、洛阳等古都的实践经验，未来可从四个维度深化推进。

（一）顶层设计：构建"商都主题城市"发展框架

以亳都新象为起点，启动郑州"商都主题城市"顶层设计，将商都遗址保护纳入沿黄世界级大遗址走廊建设全局。具体而言，一是划定9.6平方公里的"商都历史文化核心区"，实行"规划一张图、建设一盘棋、运营一体化"，明确管城（文化核心）、二七（商业联动）、金水（消费配套）三区的功能分工与利益分配比例；二是建立"市级领导小组+专业指挥部+国企运营商"的三级推进机制，由市主要领导牵头协调跨区、跨部门事项，破解"协调难、落地慢"问题；三是设立"商都文化发展基金"，整合省级文旅基金、市级财政资金与社会资本，重点支持IP打造与业态培育，缓解单一主体的资金压力。 

（二）主体培育：强化国企城市运营商职能

郑州城发集团应进一步明确"商都片区投资运营商"定位，实现三个转变：从"项目建设者"向"片区运营商"转变，统筹核心区一级开发与二级项目运营，借鉴金岱智慧产业园的产业培育经验，围绕文化创意、研学旅游等业态构建产业生态；从"单一开发商"向"文化传播者"转变，深度参与商都文化研究与展示，联合考古机构开发数字化考古展、商代生活体验馆等特色项目；从"工程管理者"向"资本运作者"转变，通过资产证券化、REITs等方式盘活存量资产，降低投资回收压力。同时需建立差异化考核体系，将文化传承、民生改善等指标纳入考核，破解"重投资轻运营"的倾向。

（三）业态升级：打造"文化+商业+旅游"生态闭环

借鉴西安"长安十二时辰"的沉浸体验与洛阳"民宿+非遗+数字"的创新生态，构建多层次业态体系。核心层以商都遗址博物院、考古中心为载体，强化文化体验功能，推出数字化考古展、商代生活沉浸式剧场等特色项目；中间层以亳都新象为标杆，培育首店经济、夜间经济、研学经济三大增长极，建立品牌动态评估机制，每季度根据运营数据调整业态占比；外围层联动二七商圈、金水路商务带，发展高端酒店、文化会展等配套业态，形成"核心吸引、中间消费、外围配套"的生态闭环。同时运用数字技术搭建"一码游商都"平台，整合交通、预约、消费等功能，提升游客体验效率。

（四）智力支撑：建立专业化智库协同机制

设立"郑州市主题城市建设智库研究院"，整合考古、规划、商业、文旅等多领域专家智库资源参与。该智库研究院需承担三项职能：一是开展商都文化深度研究，厘清"亳都"与"商都"的历史脉络，为IP打造提供学术支撑；二是参与项目策划与运营评估，对首店引进、活动策划等提供专业建议，规避同质化风险；三是跟踪国内外主题城市建设经验，定期出具优化方案。同时建立"智库建议—政府采纳—效果反馈"的闭环机制，确保决策科学性，避免"拍脑袋"决策。

每年发布《郑州商都文化发展蓝皮书》，为决策提供量化支撑。亳都新象的价值，在于将文化资源转化成可感知、可消费、可传播的现代产品。通过构建“文化+科技+商业”的生态闭环，郑州有望成为黄河流域大遗址保护与城市更新协同发展的标杆城市。

五、管城赢了，但郑州的战役才刚刚开始

亳都新象的开街，是郑州商都复兴的序幕。亳都新象的开门红，是管城区十余年坚持的成果，更是郑州市级统筹能力的体现，让郑州城发集团借势脱颖而出。但单个项目的成功只是起点。郑州若想真正实现“商都复兴”，仍需完成三重转变：从“点状开发”到“系统运营”，避免碎片化更新；  从“文化保护”到“文化活化”，让历史资源成为经济动能；  从“行政主导”到“市场主导”，建立可持续的商业模式。  

老城区更新是一场长跑，亳都新象只是第一棒。 未来，当4.5公里城垣成为市民漫步的绿色廊道，当商代文明通过沉浸式体验走进日常生活，当二七商圈与商都遗址形成消费合力，郑州才能真正实现从"商都遗址"到"商都城市"的跨越。这既需要"十年磨一剑"的耐心，更需要"算大账、谋长远"的智慧。

对于其他拥有历史文化资源的省会城市而言，郑州的实践同样具有启示意义：管城区的"赢"，本质是赢在了对"保护与发展"关系的深刻把握——既没有因保护而捆住发展手脚，也没有因开发而牺牲文化根脉。这种"共生之道"，正是城市更新的核心要义。老城区更新不是简单的"拆旧建新"，而是对城市文脉的重新激活；不是单一的"商业开发"，而是对城市功能的系统升级。唯有坚持市级统筹、国企引领、文化为核、运营为要，才能让沉睡的历史遗产，转化为城市发展的鲜活动力，让"前人栽树"的付出真正收获"后人乘凉"的成效。

（上官同君 系 王牌智库首席专家董事长）

（数据来源：郑州市人民政府官网、管城回族区政府官网、城发集团官网、河南省住建厅官网、河南日报客户端、王牌智库调研数据）